לתבוע או לטבוע? מתי ואיך לתבוע את הקבלן בגין ליקויי בניה

2

12

[1]2007.

תרגום הנתונים הללו למציאות בשטח משמעותו כי בשנת 2013 וכן בשנים הקרובות הבאות, תסתיימנה בנייתה של כמות שיא של דירות חדשות למגורים. בשנים הקרובות תימסרנה עשרות ומאות אלפי דירות חדשות מידי הקבלנים לידי בעליהן החדשים, זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים, כאשר המכנה המשותף לכל אותן דירות הוא שבכולן ייעשה שימוש למגורים.

רוכשי הדירות החדשות, אשר חלקם חיכו שנים רבות לקבלת המפתח לדירתם החדשה, יאלצו לגלות לפעמים כי מערכת היחסים עם הקבלן, רחוקה מלהסתיים עם סיום התשלומים עבור הדירה ומסירתה לרוכש. כבר בעת מסירת הדירה ועריכת פרוטוקול מסירה ראשוני עלולים רוכשים רבים לגלות שדירת החלומות שרכשו רחוקה מלהיות מושלמת ולעיתים אף אינה ראויה למגורים. במקרה הטוב, יתקן הקבלן את הליקויים (אי ההתאמות) שנמצאו במעמד עריכת פרוטוקול המסירה, תוך זמן קצר או במקביל לביצוע המסירה. יחד עם זאת, הבעיה היא שלא תמיד ניתן להעריך באופן מידי את הצלחתו של התיקון (למשל במקרה של חזרת הליקוי זמן רב לאחר ביצוע התיקון). מעבר לכך, ישנם ליקויים רבים שכלל לא ניתנים לזיהוי בעין בלתי מקצועית וללא מכשור מתקדם  או ידע הנדסי מקצועי, כמו למשל ליקויי איטום ובידוד טרמי ואקוסטי, רטיבות הכלואה מתחת לרצפות, התאמת הדירה והמבנה לתקנים ולתקנות התכנון והבניה, ליקויים שונים ברכוש המשותף ובמקרים חריגים אף ליקויים ביציבות המבנה וביסודותיו.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, על תיקוני החקיקה שבוצעו בו לאורך השנים, נועד בעיקר להסדיר את מערכת היחסים בין מוכר הדירה (בדרך כלל הקבלן) לרוכש. החוק מטפל, מסדיר ומגדיר את חובות הקבלן בכל שלבי העסקה לרבות, צורת חוזה המכר, תוכנו, חובת צירוף מפרט טכני מדוקדק העומד בדרישות החוק[2], פיצוי בגין איחור במסירה, טיפול בליקויי בניה, היקף ותקופת אחריות הקבלן לליקויים, רישום תקנון בבית משותף ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. זאת ועוד, סעיף 7א לחוק אוסר על הקבלן להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה. דהיינו, כל התניה על החוק בחוזה המכר לרעת הקונה, אינה בעלת תוקף משפטי מחייב. לא בכדי בחר המחוקק להגן בצורה רחבה על רוכש הדירה, האזרח האדם מן הישוב, אשר מטבע הדברים מצוי בעמדה נחותה ביחס לחברה הקבלנית הגדולה אשר נהנית לרוב מידע, משאבים ואמצעים רבים הרבה יותר.

על אף שהחוק לצידו של הרוכש ומטרתו המרכזית היא להגן עליו ולקבוע מנגנונים מחייבים להתנהלות הקבלן המוכר מול הרוכש, המציאות בשטח מלמדת כי לא תמיד זוכים הרוכשים ליהנות מהגנתו של החוק ומהזכויות שהוקנו להם מכוחו. למעשה, רוב רובם של האזרחים כלל אינו מודע לזכויותיו ולחובות הקבלן. ואם לא די בכך שאדם ללא השכלה משפטית ו/או ייצוג משפטי לרוב אינו מכיר את החוק לפרטיו, הרי שרוכשים רבים טועים לחשוב ו/או להניח שעורך הדין של הקבלן מייצג גם אותם בעסקת רכישת הדירה[3]. לפיכך, מומלץ מאד להיעזר בעורך דין באופן פרטי עוד בטרם החתימה על הסכם המכר מול הקבלן.

אחד המנגנונים הנהוגים בשוק הנדל"ן בכלל וברכישת דירות מקבלן בפרט הינו עריכת פרוטוקול מסירה במעמד קבלת החזקה בידי רוכש הדירה. החוק גם קובע את היקף ותקופת הבדק והאחריות לגבי כל מוצר ו/או מערכת המצויים בדירה. תקופת הבדק נקבעה בתוספת לחוק והיא שונה בין מוצר למוצר, למשל ליקוי בריצוף – שנתיים, לעומת כשל באיטום המבנה – ארבע שנים. תקופת האחריות היא קבועה וזהה לכלל המוצרים והמערכות והינה תקופה של שלוש שנים מתום תקופת הבדק[4]. החובה לתקן כשל או ליקוי בתקופות הבדק והאחריות מוטלת על הקבלן, אך ההבדל בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות הינו משמעותי וחשוב. בתקופת הבדק, יצא המחוקק מנקודת הנחה שליקויים שנמצאו בדירה נובעים ככל הנראה כתוצאה מתכנון, עבודה, או חומרים לקויים בהם עשה שימוש הקבלן, ולכן קבע כי נטל ההוכחה להראות שמעשה או מחדל של הרוכש גרם לליקוי, מונח על כתפי הקבלן[5]. לעומת זאת, בתקופת האחריות שהינה המשכה הישיר של תקופת הבדק, לכל הפחות לאחר שנה ממועד קבלת החזקה בדירה, יצא המחוקק מנקודת הנחה שליקויים שנמצאו בדירה נובעים ככל הנראה ממעשה או מחדל של הרוכש, ולכן נטל ההוכחה להראות שהליקוי נובע מתכנון, עבודה או חומרי בניה לקויים שבהם עשה שימוש הקבלן בבניית הדירה, רובץ לפתחו של הרוכש.

חשוב לשים לב, כי החוק קובע שהרוכש יהיה רשאי להסתמך על ליקוי (אי התאמה) שניתן היה למצוא בבדיקה סבירה ובעין בלתי מקצועית במעמד מסירת החזקה, רק אם הודיע עליו למוכר בתוך שנה מיום קבלת החזקה בדירה. כמו כן, על ליקוי שלא ניתן לגלות בבדיקה סבירה במעמד מסירת החזקה, יש לדווח תוך זמן סביר לאחר גילויו. לאור העובדה כי בדרך כלל עלויות התיקון לקבלן המוכר יהיו נמוכות יותר מאשר עלויות התיקון בידי קבלן צד ג' חיצוני, אפשר המחוקק לקבלן לבצע את התיקון תוך זמן סביר בעצמו והרוכש מחויב לאפשר לקבלן ולתת לו הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי. ככל שחזר הליקוי לאחר ניסיון תיקון אחד או יותר של המוכר, בתקופה של עד שנתיים ממועד הודעת הרוכש לקבלן בדבר הליקוי, או ככל שהתיקון דחוף והקבלן לא פעל לתיקון תוך זמן סביר, רשאי הרוכש לתקן את הליקוי על חשבונו והקבלן יישא בהוצאות התיקון.

לכאורה, נשמע כי החוק עומד לצד הרוכש ודואג לאינטרסים של ציבור רוכשי הדירות. אך יחד עם זאת, המציאות מלמדת שמלבד חוסר המודעות של רוכשי הדירות לזכויותיהם וחובותיהם, גם במקרים של רוכשים המודעים ועומדים על זכויותיהם וגם במקרים שבהם מיוצג הרוכש על ידי עורך דין, לא תמיד ממהר הקבלן למלא את חובותיו ולתקן ו/או לפצות את הרוכש ולעיתים אין מנוס מפתיחת הליך משפטי נגד הקבלן.

חשוב תמיד לצפות לטוב אך להתכונן לגרוע, ועל מנת למקסם את סיכויי ההצלחה והתועלת בתביעת ליקויי בניה נגד קבלן, מומלץ לקחת בחשבון ולהתכונן לאפשרות של הליך משפטי כבר מתחילת ההתקשרות עם הקבלן. מערכת היחסים וההתקשרות בין הרוכש לקבלן נמשכת לא מעט זמן ולפעמים אפילו מספר שנים. לאורך ההתקשרות, במסגרת המשא ומתן לפני חתימת החוזה, במשך הבניה ולאחר קבלת הדירה,  ישנם חילופי דברים רבים בין הקבלן לרוכש (תכתובות, שיחות טלפון, פקסים, מיילים וכיוב'), וחשוב מאד לשמור תיעוד רחב ומפורט ככל הניתן  של כל חילופי הדברים, העתקי מכתבים, אישורי דואר רשום, העתקי פקסים לרבות אישורי קבלה בידי הנמען, העתקי אי-מיילים, מסרונים, תרשומות ותיעוד שיחות טלפון או http://cialis20mgbestprice.com שיחות עם נציגי הקבלן באתר הבניה. כמו כן, חשוב לקרוא ולהבין היטב לפני שחותמים על מסמכים כאלה ואחרים שמציג הקבלן לפני או אחרי ביצוע תיקון בדירה, ככלל מומלץ שלא לחתום על מסמכים בקשר עם רכישת הדירה מבלי להתייעץ עם עורך דין.

ככל שמתגלים ליקויים בדירה, יש לדווח עליהם בהקדם ובאופן מידי לקבלן, לוודא שהפנייה התקבלה בידי הקבלן ולתעדה. לאחר מתן הזדמנות נאותה לקבלן לבצע את התיקון ו/או ככל שמדובר בליקוי הדורש תיקון דחוף והקבלן לא ביצע את התיקון או שהליקוי חזר לאחר התיקון, זכותו של הרוכש לתקן על חשבונו ולתבוע את עלות התיקון. למותר לציין כי במסגרת תביעה משפטית מתווספים לרכיבי התביעה גם הוצאות משפטיות שהוציא הרוכש ועגמת נפש שנגרמה כתוצאה מהליקוי שלא תוקן או חזר. ככל שאכן מוגשת תביעה, מומלץ לצרף לתביעה חוות דעת מהנדס מומחה ואפילו שמאי במקרה של ליקוי העלול לגרום לירידת ערך הדירה. ישנם מהנדסים וחברות בדק בית רבות בשוק ומומלץ להשוות בין שירותיהם של מספר חברות או מהנדסים ולהשוות מחירים.

גורם נוסף שניתן לפנות אליו בטרם או במקביל לפניה לבית המשפט הינו רשם הקבלנים. רוכש דירה מקבלן יכול לפנות בכל נושא בכתב לרשם הקבלנים ולהתלונן בפני הרשם על התנהלותו של קבלן. יש לציין כי במקרים מסוימים בסמכותו של הרשם אף לשלול את רישיונו של הקבלן.

לסיכום, עוד בטרם חתימת חוזה הרכישה מומלץ לערוך בדיקות מקדמיות ולברר כמה שיותר מידע על הקבלן המוכר, ריבוי תלונות ותביעות ליקויים נגדו אמורות להדליק נורת אזהרה. כמו כן, ליווי משפטי במהלך החתימה על הסכם המכר יכול למנוע הפתעות לא נעימות לאחר החתימה ולעיתים אף לחסוך בעלויות רבות לרוכש (בפרט כאשר עורך דין מטעם הרוכש מנהל מו"מ ביחס לתנאי החוזה). חשוב לתעד את כל מערכת היחסים עם הקבלן ולהיות מודע לחובות ולזכויות המוטלות על הקבלן והרוכש מכוח החוק. ככל שאין ברירה אלא להגיש תביעה נגד הקבלן מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מתאימים (עו"ד, מהנדס, שמאי) ובכך למקסם את סיכויו ותועלתו של ההליך המשפטי.

*הכותב הינו עורך דין במחלקת המקרקעין במשרד אליעד שרגא ושות'.

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, ו/או חוות דעת משפטית. בכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדת ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. אין בכתבה זו כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הכותב או המשרד. כמו כן, אין להסתמך על ייעוץ שהתקבל באמצעות האתר לצורך קבלת החלטות כלשהן, לרבות בנושאים מקצועיים, רפואיים, משפטיים, אישיים או כספיים. אין לראות באתר ייעוץ משפטי או מקצועי אחר.

© כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד אליעד שרגא ושות'. אין להעתיק, להציג בפומבי או להשתמש בתכנים המתפרסמים באתר, ללא קבלת אישור מפורש בכתב מהמשרד.

[1] מתוך אתר האינטרנט של המשרד לבינוי ושיכון.

http://www.moch.